BGH Urteil: Ungültigkeit einer Vereinbarung über Maklerkosten
März 11, 2025 2:32 pmBundesgerichtshof erklärt eine umgangene Maklergebühr für unwirksam
Veröffentlichungsjahr: 2025
Erscheinungsdatum: 6. März 2025
Aktenzeichen: I ZR 138/24
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil entschieden, dass eine Vereinbarung über Maklerkosten insgesamt unwirksam ist, wenn sie gegen das in § 656d BGB verankerte Prinzip der hälftigen Teilung des Maklerlohns verstößt. Dies ist der Fall, wenn ein Makler ausschließlich für den Verkäufer einer Immobilie tätig wird, der Käufer jedoch verpflichtet wird, die gesamten Maklergebühren zu übernehmen.
Hintergrund des Falls
Die Kläger kauften ein Grundstück mit einer Doppelhaushälfte. Die Verkäuferin hatte das beklagte Maklerunternehmen mit der Vermittlung des Verkaufs beauftragt. Dem Makler stand gegenüber der Verkäuferin ein Honorar von 25.000 € zu. Um diesen Betrag wurde der ursprünglich festgelegte Kaufpreis reduziert. Gleichzeitig verpflichteten sich die Käufer, dem Makler eine Zahlung in gleicher Höhe zu leisten, die sie nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags entrichteten. Die Verkäuferin zahlte hingegen keine Maklergebühren. Die Kläger forderten daraufhin die Rückerstattung des gezahlten Betrags.
Vorinstanzen
Das Landgericht gab der Klage in vollem Umfang statt. Das Oberlandesgericht änderte diese Entscheidung teilweise ab und verurteilte die Beklagte zur Rückzahlung von 12.500 €. Beide Parteien legten Revision ein: Die Kläger forderten weiterhin die vollständige Rückzahlung, während die Beklagte eine vollständige Abweisung des Rückzahlungsanspruchs anstrebte.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der BGH gab der Revision der Kläger statt, hob das Urteil des Oberlandesgerichts auf und stellte die Entscheidung des Landgerichts wieder her, sodass die Kläger die volle Rückzahlung der Maklerkosten verlangen können.
Der Gerichtshof stellte klar, dass § 656d BGB nicht nur für direkte Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer gilt, sondern auch für alle vertraglichen Regelungen, die eine Zahlungspflicht des Käufers gegenüber dem Makler begründen – unabhängig davon, ob diese Verpflichtung unmittelbar oder mittelbar erfolgt.
Entscheidend war, dass die Verkäuferin zwar formal nicht von ihrer Zahlungspflicht befreit wurde, die Käufer aber intern verpflichtet waren, die gesamte Maklergebühr zu übernehmen. Dadurch wurde das gesetzliche Prinzip der Kostenaufteilung umgangen, was zur vollständigen Unwirksamkeit der Vereinbarung führte.
Da keine teilweise Anpassung der Vereinbarung möglich ist, müssen die Beklagten den vollen Betrag gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB an die Kläger zurückzahlen.
Stichwörter: BGH, Maklergebühren
Kategorie: Bundesarbeitsgericht, News, Wirtschaft