Klimaanlage auf dem Balkon: Dieses Urteil könnte viele Eigentümergemeinschaften verändern
Juli 22, 2026 12:43 pmZum Anspruch eines Wohnungseigentümers auf den Einbau eines Klima-Splitgeräts
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Wohnungseigentümer grundsätzlich verlangen können, dass ihnen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Einbau eines Klima-Splitgeräts auf dem zur Wohnung gehörenden Balkon gestattet. Dies geht aus einem Urteil des V. Zivilsenats vom 17. Juli 2026 hervor.
Sachverhalt
Die Kläger gehören der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an. Während einer Eigentümerversammlung am 14. Dezember 2023 beantragten sie die Genehmigung für die Installation eines Klima-Splitgeräts auf ihrem Balkon. Der Antrag erhielt jedoch keine ausreichende Mehrheit.
Bisheriger Prozessverlauf
Das Amtsgericht wies die Beschlussersetzungsklage der Kläger zunächst ab. Das Landgericht änderte diese Entscheidung im Berufungsverfahren und ersetzte den verweigerten Gestattungsbeschluss. Dabei legte es unter anderem Vorgaben zur Ausführung des Geräts und zu dessen Betrieb fest. Gegen dieses Urteil legte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Revision ein.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. Nach Auffassung des Gerichts stellt der Einbau eines Klima-Splitgeräts mit einer erforderlichen Fassadendurchbohrung eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums dar, die nach § 20 Absatz 1 Wohnungseigentumsgesetz einer Gestattung durch Beschluss bedarf. Zwar zählen Klima-Splitgeräte nicht zu den im Gesetz ausdrücklich genannten privilegierten baulichen Veränderungen nach § 20 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz. Ein Anspruch auf Genehmigung kann jedoch nach § 20 Absatz 3 Wohnungseigentumsgesetz bestehen. Voraussetzung ist entweder die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, deren Rechte in rechtlich erheblicher Weise beeinträchtigt würden, oder das Fehlen einer solchen Beeinträchtigung. Ein entsprechender Anspruch kann im Wege einer Beschlussersetzungsklage geltend gemacht werden.
Da die übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung nicht erteilt hatten, war entscheidend, ob der Einbau des Geräts die Rechte anderer Eigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erfordert dies eine Abwägung der durch Artikel 14 des Grundgesetzes geschützten Eigentumsrechte der beteiligten Wohnungseigentümer. Auch weitergehende Eingriffe in das gemeinschaftliche Eigentum, etwa Fassadendurchbrüche oder die Entfernung tragender Wände, können unter bestimmten Voraussetzungen zulässig sein, wenn sie fachgerecht geplant und ausgeführt werden und dadurch keine rechtlich erhebliche Beeinträchtigung entsteht. Maßgeblich ist, ob sich ein nicht zustimmender Wohnungseigentümer nach der allgemeinen Verkehrsauffassung nachvollziehbar beeinträchtigt fühlen kann.
Im vorliegenden Verfahren beanstandete der Bundesgerichtshof nicht, dass das Landgericht einen Anspruch auf die Gestattung des Einbaus eines für den deutschen Markt zugelassenen Klima-Splitgeräts bejaht hatte. Optische Beeinträchtigungen machte die beklagte Gemeinschaft nicht geltend. Die Einwände bezogen sich vielmehr auf mögliche Geräusche während des späteren Betriebs. Solche künftig zu erwartenden Geräusche stehen einem Gestattungsanspruch grundsätzlich nicht entgegen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn bereits vor dem Einbau feststeht, dass die zu erwartenden Immissionen nach der Verkehrsauffassung zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer führen werden.
Der Bundesgerichtshof verwies zudem auf die Zielsetzung der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zum 1. Dezember 2020. Der Gesetzgeber wollte Wohnungseigentümern die Anpassung ihrer Gebäude an veränderte Nutzungsbedürfnisse erleichtern und damit eine dauerhafte Festschreibung des baulichen Zustands vermeiden. Möglichen Beeinträchtigungen, insbesondere durch spätere Immissionen, könne auch nach einer Gestattung begegnet werden. Da solche Auswirkungen maßgeblich vom späteren Nutzungsverhalten abhängen, sei es sachgerecht, die tatsächliche Entwicklung zunächst abzuwarten, sofern spätere Störungen nicht bereits im Vorfeld eindeutig feststehen.
Sollten durch den Betrieb der Klimaanlage unzumutbare Lärmbelästigungen entstehen, insbesondere unter Berücksichtigung der Richtwerte der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm, können betroffenen Wohnungseigentümern Abwehransprüche nach § 14 Absatz 2 Nummer 1 Wohnungseigentumsgesetz oder § 1004 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch in Verbindung mit § 906 Bürgerliches Gesetzbuch zustehen. Die Gestattung des Einbaus schließt solche Ansprüche nicht aus. In diesem Fall wäre der störende Wohnungseigentümer verpflichtet, die Beeinträchtigung zu beseitigen. Dabei kommen nach Auffassung des Gerichts in der Regel zeitliche Nutzungsbeschränkungen vorrangig in Betracht, während eine vollständige Stilllegung der Klimaanlage regelmäßig nicht verlangt werden kann. Zusätzlich kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei Bedarf entsprechende Regelungen in der Hausordnung treffen.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs wurde der Gestattungsbeschluss daher zu Recht ersetzt. Es stand nicht fest, dass durch den Betrieb der Klimaanlage unzumutbare Beeinträchtigungen entstehen werden. Außerdem ist das vorgesehene Gerät grundsätzlich geeignet, die Anforderungen der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm einzuhalten. Darüber hinaus wurde festgestellt, dass sich das nächstgelegene Schlafzimmerfenster mehrere Meter vom vorgesehenen Standort des Außengeräts entfernt befindet. Deshalb ergaben sich auch hinsichtlich des geplanten Einbauorts keine Anhaltspunkte für eine rechtlich erhebliche Beeinträchtigung im Sinne des § 20 Absatz 3 Wohnungseigentumsgesetz.
Vorinstanzen
Amtsgericht Pankow, Urteil vom 24. April 2024, Aktenzeichen 7 C 24/24 Wohnungseigentumsgesetz. Landgericht Berlin II, Urteil vom 25. Juli 2025, Aktenzeichen 56 S 40/24 Wohnungseigentumsgesetz.
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Kategorie: Immobilien, Recht