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Gebäudesicherheit: TÜV Baurechtsreport: Mängel sicherheitsrelevanter Gebäudetechnik auf Höchststand – Schwächen bei Entscheidungswegen in Eigentümergemeinschaften

Juni 4, 2026 4:07 pm Veröffentlicht von Pressebox

TÜV Baurechtsreport 2026: Mängel bei sicherheitsrelevanter Gebäudetechnik auf Höchststand

Berlin – Der TÜV-Verband veröffentlicht den Baurechtsreport 2026. Die technische Gebäudesicherheit verschlechtert sich über nahezu alle Anlagentypen hinweg. Bei einzelnen Sicherheitssystemen liegt der Anteil wesentlicher Mängel inzwischen bei über 40 Prozent. Der TÜV-Verband fordert mehr Fokus auf resiliente Gebäudetechnik. Die sicherheits- und brandschutzrelevante Gebäudetechnik in Deutschland weist zunehmend gravierende Mängel auf. Laut dem aktuellen “TÜV Baurechtsreport 2026” hatten im vergangenen Jahr gute jede dritte der wiederkehrend geprüften Anlagen “wesentliche Mängel” (35,9 Prozent), ein deutlicher Anstieg von 9 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr (2024: 26,9 Prozent). Weitere 37,2 Prozent der Anlagen wiesen geringfügige Mängel auf. Nur noch gut jede vierte Anlage war mängelfrei (26,9 Prozent). Besonders hohe Mängelquoten zeigen sich bei Lüftungsanlagen, Feuerlöschanlagen und Sicherheitsstrom- und Sicherheitsbeleuchtungsanlagen. Mehrere zentrale Sicherheitssysteme erreichen inzwischen Mängelquoten von deutlich über 30 Prozent. Gleichzeitig sinkt der Anteil mängelfreier Systeme in vielen Bereichen. “Die Ergebnisse des aktuellen Baurechtsreports zeigen eine systemische Verschlechterung der technischen Gebäudesicherheit und des Brandschutzes”, sagt Dr. Joachim Bühler, Geschäftsführer des TÜV-Verbands. “Gerade in Sonderbauten wie Krankenhäusern, Schulen, Hochhäusern oder Veranstaltungsstätten müssen sicherheitsrelevante Anlagen im Ernstfall zuverlässig funktionieren. Wenn Mängelquoten in nahezu allen Anlagentypen steigen, ist das ein ernstzunehmendes Warnsignal.”

Mängel bei Lüftungs- und Feuerlöschanlagen nehmen deutlich zu.

Besonders kritisch ist die Entwicklung bei Lüftungsanlagen. Bei fast jeder zweiten geprüften Anlage (44,2 Prozent) stellten die Sachverständigen wesentliche Mängel fest. Rund jede vierte Anlage wies zudem geringfügige Mängel auf (25,7 Prozent) und nur 30,1 Prozent blieben mängelfrei. Damit erreichen Lüftungsanlagen im Jahr 2025 den höchsten Anteil erheblicher Mängel unter allen geprüften Anlagentypen. Im Vorjahr lag die Quote wesentlicher Mängel noch bei 34,8 Prozent. “Die hohen Mängelquoten zeigen, dass Defizite bei der Wartung, Instandhaltung und Abstimmung sicherheitsrelevanter Anlagen erhebliche Auswirkungen haben können”, sagt Bühler. “Gerade zentrale Brandschutzsysteme müssen im Ernstfall zuverlässig funktionieren. Fallen Lüftungs- oder Feuerlöschanlagen aus, kann sich ein Brand schneller ausbreiten und Flucht- und Rettungswege beeinträchtigen.” Auch Feuerlöschanlagen entwickelten sich auffällig negativ. Bei vier von zehn geprüften Anlagen (40,6 Prozent) stellten die Sachverständigen wesentliche Mängel fest. Damit stieg die Quote innerhalb eines Jahres um mehr als 10 Prozentpunkte (2024: 30,4 Prozent). Weitere 30,4 Prozent der Anlagen wiesen geringfügige Mängel auf, lediglich 29,0 Prozent blieben ohne Beanstandung. Feuerlöschanlagen gehören zu den zentralen Sicherheitssystemen eines Gebäudes und sollen Brände bereits in der Entstehungsphase eindämmen oder löschen.

Zuverlässigkeit zentraler Sicherheitssysteme sinkt

Aus Sicht des TÜV-Verbands wird die Resilienz von Gebäuden angesichts hybrider Bedrohungen immer wichtiger. “Sicherheitsrelevante Anlagen müssen auch unter außergewöhnlichen Bedingungen zuverlässig funktionieren”, so Bühler. Wie anfällig zentrale Sicherheitssysteme schon heute sind, zeigen auch die hohen Mängelquoten bei Anlagen für die Bereitstellung von Sicherheitsstrom und Sicherheitsbeleuchtung. Bei Sicherheitsstromversorgungsanlagen stieg der Anteil wesentlicher Mängel innerhalb eines Jahres von 30,0 auf 35,2 Prozent. Gleichzeitig war nur noch knapp jede fünfte Anlage mängelfrei (18,2 Prozent), während fast jede zweite Anlage geringfügige Mängel aufwies (46,6 Prozent). “Wie wichtig eine verlässliche Notstromversorgung für Kliniken, Pflegeheime, Schulen, Notunterkünfte oder Einkaufszentren ist, hat der Stromausfall in Berlin gezeigt”, sagt Bühler. “Hier sind die Betreiber gefordert, in die Wartung und Pflege der Anlagen zu investieren.” Besonders deutlich verschlechtert hat sich auch die Situation der Sicherheitsbeleuchtungsanlagen. Bei rund jeder dritten geprüften Anlage (35,0 Prozent) wurden wesentliche Mängel festgestellt, ein Anstieg um fast 10 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr. Weitere 45,1 Prozent der Anlagen hatten geringfügige Mängel, nur 19,9 Prozent blieben mängelfrei. Bühler: “Die aktuellen Zahlen zeigen, dass die technische Resilienz vieler Gebäude nicht mit den wachsenden Anforderungen Schritt hält. Wenn zentrale Systeme im Ernstfall nicht zuverlässig arbeiten, stoßen Sicherheitskonzepte schnell an ihre Grenzen.”

Gebäudesicherheit ganzheitlicher denken

Auffällig ist zudem die Entwicklung bei den erstmaligen Prüfungen vor Inbetriebnahme. Nachdem sich der Anteil wesentlicher Mängel in den vergangenen Jahren auf vergleichsweise konstantem Niveau bewegte (2021: 17,0 Prozent; 2024: 19,7 Prozent), stieg er im Jahr 2025 deutlich auf 26,3 Prozent an.

“Der deutliche Anstieg wesentlicher Mängel bei erstmaligen Prüfungen zeigt, dass viele Probleme schon in der Planungs- und Errichtungsphase entstehen”, sagt Bühler. “Sicherheitsrelevante Anlagen müssen deshalb über den gesamten Gebäudelebenszyklus hinweg stärker in den Fokus rücken, von der Planung über die Inbetriebnahme bis zum laufenden Betrieb. Nur so lassen sich Gebäude langfristig sicher und resilient betreiben. Besonders in Einrichtungen der Kritischen Infrastruktur ist eine funktionierende Gebäudetechnik im Ernstfall entscheidend.” Die steigenden Mängelquoten haben aus Sicht des TÜV-Verbands mehrere Ursachen. Moderne Gebäude werden technisch immer komplexer, gleichzeitig geraten Wartung und Instandhaltung vielerorts unter Kostendruck. Hinzu kommt, dass der Betrieb sicherheitstechnischer Anlagen zunehmend spezialisiertes Fachwissen erfordert. Fehler an Schnittstellen zwischen verschiedenen technischen Systemen, unzureichende Wartung oder fehlende personelle Ressourcen können dazu führen, dass Mängel entstehen oder über längere Zeit bestehen bleiben. Daher leitet der TÜV-Verband aus den Ergebnissen des diesjährigen Baurechtsreports drei zentrale Handlungsempfehlungen ab: Prüfung und Wartung verbindlich stärken: Sicherheitsrelevante Anlagen müssen bundesweit nach einheitlichen Standards geprüft, gewartet und dokumentiert werden. Mängel konsequent beseitigen: Festgestellte erhebliche Mängel dürfen nicht folgenlos bleiben. Betreiber müssen sicherstellen, dass sie zeitnah behoben und anschließend unabhängig nachgeprüft werden. Gebäude besser auf Krisen vorbereiten: Betreiber müssen die Resilienz ihrer Gebäude stärker in den Blick nehmen. Dazu gehören funktionierende Notstromsysteme, klare Zuständigkeiten für den Ernstfall und regelmäßig überprüfte Notfall- und Betriebskonzepte.

https://www.tuev-verband.de

Bild: internet-weekly.de, KI-generiert

Redaktionelles: TÜV Baurechtsreport 2026: Mängel bei Gebäudetechnik zeigen auch Schwächen bei Entscheidungswegen in Eigentümergemeinschaften

Die sicherheits- und brandschutzrelevante Gebäudetechnik in Deutschland verschlechtert sich deutlich. Laut TÜV Baurechtsreport 2026 weist gute jede dritte wiederkehrend geprüfte Anlage wesentliche Mängel auf. Besonders betroffen sind Lüftungsanlagen, Feuerlöschanlagen, Sicherheitsstromversorgung und Sicherheitsbeleuchtung. Damit geraten genau jene Systeme in den Blick, die in Krankenhäusern, Schulen, Hochhäusern, Veranstaltungsstätten, Pflegeheimen, Einkaufszentren und Wohnanlagen im Ernstfall zuverlässig funktionieren müssen.

Der Befund betrifft nicht nur technische Wartung und Prüfung, sondern auch die Entscheidungsstrukturen in Gebäuden mit mehreren Eigentümern. In Wohnungseigentümergemeinschaften können sicherheitsrelevante Maßnahmen wie der Ersatz veralteter Feuerlöscher, offenliegende verletzungsgefährdende Bauteile und vieles mehr die Modernisierung von Brandschutzeinrichtungen oder die Nachrüstung technischer Anlagen von Mehrheitsentscheidungen abhängig sein. Ad hoc Lösungen sind hier gar nicht möglich. Nur mittels Antragsstellung auf der nächste Eigentümerversammlung hat man einen Versuch eine Lösung zu erwirken. Wird ein solcher Antrag in einer Eigentümerversammlung abgelehnt, bleibt einzelnen Eigentümern häufig nur der teure und langwierige Weg über Anfechtung, Beschlussersetzung oder andere gerichtliche Verfahren. Damit entsteht ein Spannungsfeld zwischen notwendiger Gebäudesicherheit, Mehrheitsprinzip und langwieriger Rechtsdurchsetzung.

Die Zahlen der Justizstatistik zeigen, dass Wohnungseigentumssachen keine Randerscheinung sind. Nach dem Statistischen Bundesamt wurden im Jahr 2024 bundesweit 16.819 Binnenstreitigkeiten nach Paragraf 43 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz vor Amtsgerichten erledigt. Hinzu kamen 653 Verfahren zu Klagen Dritter. Die durchschnittliche Verfahrensdauer lag ohne Güterichterverfahren bei rund 6,8 Monaten. Gleichzeitig dauerten 1.228 Verfahren länger als zwölf Monate, 424 länger als 18 Monate, 334 länger als 24 Monate, 108 länger als 36 Monate und 90 länger als 48 Monate. Diese Dauer kann sicherheitsrelevante Investitionen verzögern. Wenn notwendige Maßnahmen erst auf einer Eigentümerversammlung beantragt, dann abgelehnt und anschließend über Jahre gerichtlich geklärt werden, entstehen Kosten, Unsicherheit und praktische Blockaden. Davon profitieren am Ende vor allem Verfahrensbeteiligte, während Gebäudesicherheit, Eigentümerinteressen und Vertrauen in Immobilienstandorte belastet werden können.

Auch für den Immobilienmarkt ist dieser Effekt bedeutsam

Investoren achten nicht nur auf Baukosten, Zinsen und Nachfrage, sondern auch auf Rechts- und Planungssicherheit. Wenn sicherheitsrelevante Entscheidungen in Bestandsimmobilien schwer durchsetzbar sind und Konflikte lang dauern, kann dies die Attraktivität neuer Projekte und gemeinschaftlich verwalteter Immobilien mindern. Der TÜV Baurechtsreport 2026 macht damit deutlich: Gebäudesicherheit ist nicht allein eine technische Aufgabe. Sie hängt auch davon ab, ob Wartung, Prüfung, Beschlussfassung und Rechtsdurchsetzung schnell genug ineinandergreifen.

Auch mit Blick auf sogenannte Problem- oder Schrottimmobilien gewinnt dieser Befund Bedeutung

Solche Immobilien entstehen in der Regel nicht durch einen einzelnen Mangel, sondern durch längere Prozesse aus unterlassener Instandhaltung, fehlender Finanzierung, ungelösten Nutzungskonflikten, Wertverlust und schwieriger Rechtsdurchsetzung. Die Bundesregierung verweist darauf, dass Problemimmobilien je nach Einzelfall unterschiedliche immobilienwirtschaftliche, städtebauliche und soziale Ursachen haben können und für Kommunen teils erhebliche Belastungen darstellen. Mangelhafte sicherheitsrelevante Gebäudetechnik ist daher nicht automatisch gleichbedeutend mit einer Schrottimmobilie. Wenn notwendige Brandschutz-, Sicherheits- oder Instandhaltungsmaßnahmen jedoch über längere Zeit blockiert werden, kann dies ein fortgeschrittenes Stadium eines Verfallsprozesses anzeigen. Gerade in Wohnungseigentümergemeinschaften entsteht dann ein strukturelles Risiko: Technische Defizite bleiben bestehen, Kosten steigen, Streitigkeiten verlagern sich vor Gericht und die Immobilie verliert an Attraktivität für Nutzer, Eigentümer und potenzielle Investoren.

Im Tennis würde man sagen: Das sind „unforced errors“, also vermeidbare Fehler, die ohne äußeren Zwang entstehen und am Ende Eigentümer, Gerichte und den Immobilienmarkt unnötig belasten.

Quellen: Statistisches Bundesamt, „Statistischer Bericht – Zivilgerichte 2024“, veröffentlicht am 8. August 2025. Bundesministerium der Justiz, „Paragraf 43 Wohnungseigentumsgesetz – Zuständigkeit“. TÜV-Verband, Angaben zum Baurechtsreport laut geliefertem Ausgangstext.
Deutscher Bundestag, Drucksache 21/4568, „Kommunalisierung und Instandsetzung von sogenannten Schrottimmobilien in der Bundesrepublik Deutschland“, 4. März 2026. Deutscher Bundestag, „Instrumente gegen Schrottimmobilien“, 16. Januar 2026.