Mieterschutz bei möblierten Wohnungen, Indexmieten, Kurzzeitmietverträge und Schonfristzahlungen

Bundesministerin Hubig legt Gesetzentwurf vor

Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz Stefanie Hubig ist jüngst für einen zweitägigen Besuch nach Den Haag gereist. Im Rahmen Ihrer Reise wird die Ministerin mehrere in Den Haag ansässige internationale Institutionen besuchen.

Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz Dr. Stefanie Hubig erklärt dazu: „Wer eine bezahlbare Wohnung sucht, hat es an vielen Orten heute extrem schwer. Das liegt auch am Mietrecht. Unser soziales Mietrecht ist gut – aber sein Schutz hat Lücken. Wir wollen diese Probleme gezielt beheben. Es geht uns zum einen um möblierte Wohnungen und Kurzzeitvermietungen: Wir wollen fair und transparent regeln, was hier erlaubt ist und was nicht. Das erspart Rechtsstreitigkeiten – und verhindert Umgehungen der Mietpreisbremse. Mieterinnen und Mieter sollen außerdem eine Chance bekommen, eine ausgesprochene Kündigung wegen verspäteter Zahlung noch einmal abzuwenden. Denn jede und jeder hat eine zweite Chance verdient. Und auch das Thema Indexmietverträge gehen wir an. Indexmietverträge dürfen nicht zur Kostenfalle werden, wenn die Inflation steigt. Deshalb wollen wir hier die Mieterhöhungen deckeln – jedenfalls dort, wo Mieten ohnehin besonders teuer sind. Unser Gesetz hat einen wirkungsvollen Schutz von Mieterinnen und Mietern zum Ziel – und behält zugleich die Interessen der Vermieterseite im Blick. Wir setzen auf passgenaue Maßnahmen gegen die Mietenexplosion.“

Der vorgelegte Gesetzentwurf ist der zweite Teil eines Maßnahmenpakets zum Mietrecht. In einem ersten Schritt wurde im vergangenen Jahr die Geltungsdauer der Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 verlängert; sie wäre sonst Ende des vergangenen Jahres außer Kraft getreten. Neben dem jetzt vorgelegten Entwurf „Mietrecht II“ wird das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz weitere Maßnahmen zur Stärkung des sozialen Mietrechts vorschlagen. Insbesondere sollen die Ergebnisse der Expertenkommission Mietrecht Ausgangspunkt für einen weiteren Gesetzentwurf sein.

Gesetzentwurf „Mietrecht II“ wesentliche Änderungen:

1. Ein Deckel für Steigerungen von Indexmieten. In angespannten Wohnungsmärkten sollen Indexmietsteigerungen auf 3,5 Prozent jährlich gedeckelt werden. So soll verhindert werden, dass Mieterinnen und Mieter mit ohnehin hohen Mieten zu stark belastet werden, wenn der Verbraucherpreisindex – wie beispielsweise nach Beginn des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine – plötzlich rapide steigt.

2. Neue Regeln für Möblierungszuschläge beim möblierten Wohnen. Für die Vermietung von möbliertem Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten sollen neue Regeln geschaffen werden: Vermieterinnen und Vermieter sollen den Zuschlag für Möbel gesondert ausweisen müssen. Außerdem soll erstmals klar gesetzlich geregelt werden, dass Möblierungszuschläge angemessen sein müssen. Vorgesehen ist, dass sie sich am Zeitwert der Möbel orientieren müssen. Für voll möblierte Wohnungen sollen Vermieterinnen und Vermieter eine Pauschale von 5 Prozent der Nettokaltmiete ansetzen können, ohne den Wert der Möblierung berechnen zu müssen. Im Einzelfall soll ein höherer Zuschlag möglich sein, wenn der Wert der Möblierung höher liegt. Die Neuerungen sollen die Effektivität der Mietpreisbremse erhöhen: Derzeit ist es bei der Vermietung von möblierten Wohnungen regelmäßig schwierig, zu bestimmen, ob die Vorgaben der Mietpreisbremse eingehalten werden.

3. Höchstgrenze für Kurzzeitmietverträge. Für Kurzzeitmietverträge soll es künftig erstmals eine fixe gesetzliche Höchstgrenze geben. Sie sollen für maximal sechs Monate abgeschlossen werden können. So soll die Durchsetzung der Mietpreisbremse effektiviert werden: Denn Kurzzeitmietverträge sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Auch künftig soll der Abschluss von Kurzzeitmietverträgen nur möglich sein, wenn ein besonderer Anlass für die Kurzzeitvermietung beim Mieter vorliegt. Davon zu unterscheiden sind befristete Mietverträge: Sie unterliegen der Mietpreisbremse und hier soll es keine gesetzlichen Änderungen geben.

4. Schonfristzahlung auch bei ordentlicher Kündigung. Die Regelungen über die sogenannte Schonfristzahlung sollen ausgeweitet werden: Mieterinnen und Mieter, denen wegen Mietrückständen gekündigt wurde, sollen auch eine ordentliche Kündigung einmalig beseitigen können, indem sie die ausstehenden Beträge bezahlen. Eine solche Möglichkeit gibt es derzeit nur für außerordentliche, sprich fristlose Kündigungen.

5. Vereinfachtes Verfahren bei Modernisierungen. Die Wertgrenze für Mieterhöhungen nach dem vereinfachten Verfahren soll von 10.000 auf 20.000 Euro angehoben werden. So soll gewährleistet werden, dass das vereinfachte Verfahren auch in Zukunft in Fällen kleinerer Modernisierungsmaßnahmen zur Anwendung kommen kann. Aufgrund der Preissteigerungen seit Inkrafttreten des vereinfachten Verfahrens ist die bislang geltende Wertgrenze inzwischen zu niedrig. Der Gesetzentwurf wurde heute an die Länder und Verbände versandt und auf der Internetseite des BMJV veröffentlicht. Die interessierten Kreise haben nun Gelegenheit, bis zum 6. März 2026 Stellung zu nehmen. Die Stellungnahmen werden auf der Internetseite des BMJV veröffentlicht.

bmjv.bund.de

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Quellen (nach Aktualität)
2025: Europäische Zentralbank, Research Bulletin zu Kreditregeln, Mieten und Anreizen im Wohnungsmarkt.
2025: Elsevier, wissenschaftlicher Artikel zu Finanzierungskosten, Präferenzen und Mietern.
2024: Elsevier, „Airbnb and rental markets: Evidence from Berlin“ (empirische Evidenz zu Regulierung und langfristigem Mietmarkt).