Wohneigentum bleibt bezahlbar – doch München fällt deutlich zurück
September 4, 2026 7:34 pmWohneigentum kaufen oder lieber nicht?
Der Kauf eines Einfamilienhauses ist in Deutschland für einen Modellhaushalt rechnerisch weiterhin finanzierbar. Allerdings unterscheiden sich die Bedingungen regional erheblich. Besonders günstig ist das Verhältnis zwischen Einkommen und Finanzierungskosten in Teilen Nord- und Ostdeutschlands. Rund um München erschweren dagegen hohe Immobilienpreise den Erwerb von Wohneigentum. Auch die Energieeffizienz eines Hauses spielt bei der wirtschaftlichen Bewertung eine zunehmend wichtige Rolle.
Der Erschwinglichkeitsindex des Instituts der deutschen Wirtschaft untersucht, wie stark der Kauf eines standardisierten Einfamilienhauses zur Eigennutzung einen bestimmten Modellhaushalt finanziell belastet. Betrachtet wird ein Haushalt mit zwei erwerbstätigen Erwachsenen und zwei Kindern. Das Einkommen liegt am oberen Rand der mittleren Einkommensgruppe aller Haushalte.
Ein Indexwert von 100 bedeutet, dass das Haushaltsnettoeinkommen ausreicht, um die monatlichen Finanzierungsausgaben zu tragen. Dafür wird angenommen, dass diese Ausgaben höchstens 35 Prozent des verfügbaren Einkommens ausmachen sollten. Ein Wert über 100 steht für eine bessere Erschwinglichkeit, ein Wert unter 100 für schwierigere Finanzierungsbedingungen.
Bundesweiter Index liegt bei 103 Punkten
Im Juni 2026 erreichte der Erschwinglichkeitsindex für Deutschland 103 Punkte. Damit ist Wohneigentum für den betrachteten Modellhaushalt rechnerisch erschwinglich. Gegenüber Juni 2024 verbesserte sich der Wert um zwei Punkte. Zuletzt bewegte sich die Erschwinglichkeit jedoch weitgehend seitwärts. Ein Grund dafür sind die vergleichsweise hohen Hypothekenzinsen.
- Regional zeigen sich große Unterschiede. Ostdeutsche Flächenländer und strukturschwächere Regionen in Norddeutschland schneiden aufgrund moderater Kaufpreise für Einfamilienhäuser deutlich besser ab als der wirtschaftsstarke Süden und die Stadtstaaten. Besonders günstig ist die Situation im Norden Deutschlands. Im Kreis Steinburg in Schleswig-Holstein erreicht der Index 187 Punkte. Der benachbarte Kreis Dithmarschen kommt auf 177 Punkte und belegt damit bundesweit Rang drei.
München und das Umland besonders teuer
Deutlich schwieriger ist der Immobilienkauf im Raum München. Die fünf Landkreise mit den niedrigsten Indexwerten befinden sich rund um die bayerische Landeshauptstadt. Keiner dieser Kreise erreicht mehr als 60 Punkte. München selbst kommt auf 63 Punkte. Andere deutsche Großstädte schneiden besser ab, bleiben jedoch ebenfalls unter dem bundesweiten Durchschnitt. Hamburg erreicht 92 Punkte und Stuttgart 90 Punkte.
Energieeffizienz beeinflusst die wirtschaftliche Bewertung
Neben Kaufpreis und monatlicher Finanzierung gewinnt die Energieeffizienz eines Einfamilienhauses an Bedeutung. Eine günstigere Immobilie mit überschaubarem Sanierungsbedarf kann deshalb für Käufer wirtschaftlich interessant sein. Besonders deutlich sind die Preisunterschiede in Thüringen. Dort kosten Einfamilienhäuser der Energieeffizienzklasse D im Durchschnitt 17 Prozent weniger als Häuser der Klassen A+, A und B. In Hamburg und Bremen beträgt der Preisabschlag jeweils 13 Prozent, in Schleswig-Holstein 12 Prozent und in Niedersachsen 10 Prozent. Brandenburg weist mit 5 Prozent den geringsten Abschlag auf.
Ein Haus der Energieeffizienzklasse D kann damit abhängig vom Standort eine wirtschaftlich interessante Alternative zu einem besonders energieeffizienten Gebäude sein. Ob sich der niedrigere Kaufpreis tatsächlich rechnet, hängt jedoch vom jeweiligen Gebäude und dem erforderlichen Sanierungsaufwand ab. Die Energieeffizienzklasse allein reicht für eine Kaufentscheidung nicht aus. Erforderlich sind eine technische Prüfung des Gebäudes und eine verlässliche Berechnung der notwendigen Modernisierungskosten.
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